Chủ Nhật, Tháng Mười 2, 2022
Google search engine
HomeLUẬT ĐẤT ĐAIỦy quyền chuyển nhượng bất động sản

Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản

Ủy quyền định đoạt tài sản

Quyền tài sản được quy định tại Điều 15 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 158. Quyền sở hữu

Bạn Đang Xem: Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản

Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụngđịnh đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Trên thực tế, khi chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng có thể Ủy quyền định đoạt tài sản cho người khác theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc thay cho bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo quy định này, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thay mặt bên ủy quyền thực hiện công việc, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận. hoặc theo yêu cầu của pháp luật. Theo quy định đó, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ bên giao đại lý cho người được ủy quyền mà chỉ làm thay đổi chủ thể thực hiện quyền. của các chủ sở hữu bất động sản. Đối với một giao dịch bất động sản điển hình, người bán sẽ chịu 2% thuế TNCN và người mua chịu 0,5% phí trước bạ.

Trên thực tế, nhiều trường hợp đầu cơ đất để trốn thuế sử dụng hợp đồng ủy quyền hoàn toàn trong đó giao quyền định đoạt tài sản cho người nhận ủy quyền. Do đó, Tổng cục Thuế đã Văn bản số 1133 / TCT-TNCN ngày 05/04/2011 về vấn đề thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sảnVăn bản số 3373 / TCT-TNCN ngày 20/09/2011 về việc Thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền hướng dẫn như sau:

Căn cứ các quy định trên, ủy quyền giao dịch bất động sản là hoạt động giao dịch dân sự được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc diện miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì có toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản của mình bao gồm cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng, thế chấp và không trả lại. bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích thu được từ việc ủy ​​quyền; Đồng thời, Bên được ủy quyền không nhận thù lao Thực chất đây là hoạt động mua bán nhà đất.. Do đó, người được ủy quyền có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo đúng quy định của Luật thuế TNCN.

Xem Thêm : Cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ về đất đai

1133 / TCT-TNCN ngày 05/04/2011

Căn cứ các quy định trên, ủy quyền bất động sản là nhà ở, đất ở là hoạt động giao dịch dân sự được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, để tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà ở, đất ở giữa các cá nhân để trốn tránh nghĩa vụ thuế TNCN, gây xáo trộn thị trường bất động sản; Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế các tỉnh, thành phố khi tiếp nhận hồ sơ khai thuế của người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý những nội dung sau:

1. Đối với các trường hợp giao dịch Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở trong đó được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (có công chứng) Trường hợp nội dung ủy quyền được xác định phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế TNCN thì cá nhân là người được ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền. . sở hữu nhà ở, trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay cho người được ủy quyền thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay cho người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền, kể cả thu nhập nhận được từ việc ủy ​​quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

2. Đối với trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở trong các hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền quy định cho bên nhận ủy quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ luật dân sự, Cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với chính quyền địa phương tiến hành thanh tra, điều tra, xác minh, làm rõ nội dung hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của tổ chức, cá nhân được ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. .

3373 / TCT-TNCN ngày 20/09/2011

Ví dụ về ủy quyền nộp thuế TNCN

Năm 2016, bà Trương Thị Hoa (Hải Phòng) mua căn nhà của vợ chồng ông Đặng Ngọc Tuấn và bà Vũ Thị Hiền. Vợ chồng ông Tuấn sang Mỹ sinh sống và ủy quyền toàn bộ cho chị gái cùng cha khác mẹ là bà Bùi Kim Thu (hợp đồng ủy quyền có thời hạn 2 năm) toàn quyền bán nhà cho bà Hoa. Theo thỏa thuận giữa hai bên, bà Hoa sẽ làm thủ tục đăng bộ động thổ và cấp sổ hồng đứng tên bà Hoa. Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ, Chi cục Thuế quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng thông báo bà Hoa phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2 lần vì hợp đồng ủy quyền giữa ông Tuấn – bà Thu là hợp đồng ủy quyền. tính tổng thể.

Hay một trường hợp khác là vợ chồng anh trai ruột của anh Ngô Đình Phương ở Đà Nẵng, chị dâu sắp sinh nên không thể ra Hà Nội để làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư. Vợ chồng làm hợp đồng ủy quyền cho anh Phương bán căn hộ với giá 840 triệu đồng. Khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ giữa người có thẩm quyền và người mua, Cục thuế đã tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như sau:

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với người có thu nhập từ chuyển nhượng nhà (là vợ chồng anh Phương): 840 triệu đồng x 2% = 16,8 triệu đồng.

+ Thuế TNCN đối với người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản (vợ của anh ruột ông Phương – chị dâu – ông Phương được ủy quyền): 420 triệu đồng x 2% = 8,4 triệu đồng.

Ủy quyền bán nhà đất chịu thuế TNCN

Xem Thêm : Mua bán nhà chung cư chưa có sổ

Việc ủy ​​quyền bán nhà, đất theo quy định của pháp luật thì không phải nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn Luật thuế. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp đã phải nộp thuế hai lần do suy đoán của cơ quan thuế. Khi làm thủ tục chuyển nhượng, cơ quan thuế thông báo nộp thuế hai lần.

Làm theo hướng dẫn trong văn bản 3373 / TCT-TNCN ngày 20/09/2011 yêu cầu Cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với chính quyền địa phương tiến hành thanh tra, điều tra, xác minh, làm rõ nội dung hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của tổ chức, cá nhân được ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. . Nhiều trường hợp cơ quan thuế không xác minh mà yêu cầu người chuyển nhượng tự chứng minh, gây bức xúc khi làm thủ tục bán nhà, đất qua hình thức ủy quyền.

Trên thực tế, để thuận tiện khi ủy quyền định đoạt, bên bán có thể ký hợp đồng ủy quyền cho người thân không phải nộp thuế TNCN theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 / TT-BTC, bao gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; bố chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà ngoại với cháu nội; ông, bà nội với cháu ngoại; anh chị em với nhau

Trên thực tế, đã có nhiều cơ quan thuế khi nhận hồ sơ chuyển nhượng ủy quyền của người dân nhưng lại có giấy tờ chứng minh mối quan hệ như đã nêu trên giữa người được ủy quyền và người được ủy quyền, trong đó ghi rõ thông tin: Nộp thuế thu nhập cá nhân cho người được ủy quyền.

Có được khởi kiện cơ quan thuế không?

Theo bản án ngày 4-2-2015 của TAND Q.2, TP.HCM, ông M. là người được ủy quyền của ông Hồ Trọng T. và bà Lương Thị Kim O. với nội dung rằng ông M. đã được thay thế. Bà O. và ông T. đã chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất tại phường An Phú, quận 2. Để thực hiện nội dung của hợp đồng ủy quyền này, vào tháng 5 và tháng 6/2013, ông M. đã làm thủ tục chuyển nhượng. quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho hai người khác với giá trị chuyển nhượng hơn 27 tỷ đồng.

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, Chi cục Thuế quận 2 ra Thông báo số 2178 về việc nộp thuế TNCN cho ông T. và bà O. với số tiền thuế phải nộp là 554 triệu đồng. Tuy nhiên, cùng một số công văn, Chi cục Thuế quận 2 yêu cầu ông M. phải nộp số tiền 554 triệu đồng tiền thuế TNCN theo quy định của Bộ Tài chính.

Không đồng ý với yêu cầu nộp thuế của Chi cục Thuế quận 2, ông M. thắc mắc thì được giải thích do làm theo chỉ đạo của Tổng cục Thuế nên mặc dù ông M. được ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. người dùng cũng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% như chủ sở hữu. Nếu ông M. không nộp thì Chi cục Thuế quận 2 không làm thủ tục giải quyết nên không thể chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Vì vậy, anh M. buộc phải bồi thường số tiền 554 triệu đồng.

Tuy nhiên, sau khi nộp thuế, ông M. đã khởi kiện Chi cục Thuế quận 2 ra tòa. Ông M. cho rằng, việc Chi cục Thuế quận 2 áp dụng công văn hướng dẫn thu thuế TNCN đối với mình là vi phạm pháp luật vì theo văn bản mà Chi cục Thuế quận 2 áp dụng (Công văn 1133 ngày 5/5). Tháng 4/2011 và Công văn 3373 ngày 20/9/2011 của Tổng cục Thuế hướng dẫn thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ủy quyền) không phải là văn bản quy phạm pháp luật hành chính.

Tại tòa, đại diện Chi cục Thuế quận 2 cho biết, đối chiếu với Luật thuế thu nhập cá nhân và các quy định của pháp luật thì không có quy định cụ thể nào đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, nhưng Chi cục thuế quận 2 phải thực hiện theo. ý kiến ​​chỉ đạo của Tổng cục Thuế. Chi cục Thuế quận 2 cũng cho rằng những công văn này chưa phù hợp với thực tế và Luật thuế nói chung.

Từ những căn cứ pháp lý nêu trên, TAND Q.2 cho rằng việc Chi cục Thuế Q.2 thu thuế của ông M. là trái pháp luật và yêu cầu Chi cục Thuế Q.2 trả lại số tiền 554 triệu đồng cho ông. M. khi bản án có hiệu lực pháp luật. Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo nên đã có hiệu lực pháp luật.

Nguồn: https://chungcumoi.net
Danh mục: LUẬT ĐẤT ĐAI

RELATED ARTICLES

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

- Advertisment -
Google search engine

Most Popular

Recent Comments